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二手房小心户籍纠纷

    新闻背景:2005年初,林先生购买了一套二手房,在房屋交易完毕、取得产权证后,林先生即按照约定支付了全部房款。数日后,当林先生想将自己及家人的户口迁入新房时,却意外地发现自己新买的二手房中居然另有户口,且这个人林先生以前从未接触过。于是,林先生询问售房人,原来是售房人购买此房时上家所留下的户口。售房人表示,自己也无能为力,因为已经联系不到自己的上家了。
  随后,林先生找到房屋所在地的派出所,派出所表示,该户口没有迁入地,故不能迁出。而按有关户籍管理规定,一套房子户口只能属于一户居民,如果售房人的上家不迁出,林先生就无法迁入。至今为止,林先生的问题仍然未能得到解决。
  市民在购买二手房时,一般总是将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、地段、房型、楼层和朝向等方面,而忽略询问该房屋内的户口情况。正是看起来不怎么重要的户口,可能引发严重的后果。
  笔者了解到,在司法实践中,因户口引发的二手房买卖纠纷有逐年上升之势。买卖双方办理了产权过户手续,买方也向卖方付清了房款。但买方办理户口迁入手续时发现,卖方甚至更上手的户口并未从已属于自己的房屋中迁出,以致自己的户口无法迁入。这样一来,购房人支付了全额房款,取得了房屋产权,但自己的房子里还“装”着陌生人的户口。
  一旦发生户口纠纷,处理起来非常复杂。因为目前户籍管理属于公安部门的行政管理,不属于法院的受案范围,法院通常不受理二手房交易中仅以户口迁移为诉讼标的的案件。而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。比如,该房屋是卖方的唯一房屋,没有其他的房屋可供迁入户口,则无论买方理由多么充分,公安机关都无法将卖方户口强行迁出。相应地,买方户口也就无法迁入。因此,户口问题事后补救是非常困难的,应将重点放在事前预防上。
  对此,律师建议,在购买二手房时,市民应注意以下几点:第一,要求卖方出示户口簿,并复印留存,通过审查户口簿可大致了解户籍情况。第二,在交易之前,到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍情况记录。第三,对于确有户口存在的房屋,购房者在签订房屋买卖合同时,应就户口问题与卖方协商,约定适当的付款方式和违约责任。比如,可以将所购房屋内全部户口迁出作为付清全部房款的条件。在合同中明确约定,卖方未按时迁出户口时应承担的违约责任,这样可以免除购房者的举证责任。
  业内人士指出,在目前房屋产权转让与户籍迁移相分离的体制中,法院是否有权对户口迁移的诉讼做出强制性判决,或是购房者是否可以对卖方及其亲属的户口申请强迁等问题,还有待进一步研究和解决。因此,购房者一定要事先留心户口问题,减少不必要的纠纷。

 

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